Variazione prezzi immobiliari per comune: dati OMI da consultare

Come si consultano i dati OMI per comune

Le quotazioni OMI di ogni comune italiano si consultano nella banca dati dell’Agenzia delle Entrate, che le organizza per zona OMI. La ricerca è possibile per semestre, provincia, comune, zona e destinazione d’uso, sia con una ricerca testuale sia su mappa tramite GEOPOI. Il download dei dati per comune è gratuito, ma richiede SPID o credenziali dell’Agenzia. I dati anteriori al primo semestre 2016 sono a pagamento, con alcune esenzioni.

Dove trovare i prezzi per comune

Ricerca testuale e su mappa

La ricerca testuale segue una gerarchia di filtri: si sceglie prima il semestre, poi la provincia, il comune, la zona OMI e la destinazione d’uso. Il semestre selezionato determina la data di riferimento della quotazione letta.

La ricerca su mappa, tramite GEOPOI, consente di individuare direttamente la zona OMI su un territorio geografico, senza conoscerne il codice. È il metodo più utile quando il comune è grande e suddiviso in più zone, perché permette di confrontare visivamente aree diverse dello stesso centro urbano.

Per consultare un singolo immobile non è necessaria alcuna registrazione.

Download gratuito con SPID o credenziali

Il download dei dati per comune, provincia o regione è gratuito, ma richiede l’accesso con SPID o con le credenziali dell’Agenzia delle Entrate. Chi analizza un solo comune dovrebbe scaricare i dati a quel livello, evitando il download regionale, che riguarda un insieme molto più ampio di zone.

Dati anteriori al primo semestre 2016

I dati relativi a periodi precedenti al primo semestre 2016 sono a pagamento. Sono previste esenzioni, ad esempio per studenti e ricercatori, Comuni e pubbliche amministrazioni. Chi non rientra in una di queste categorie deve considerare il costo prima di acquisire le serie storiche.

Come funzionano le quotazioni OMI

Le quotazioni OMI non sono prezzi di compravendita effettivi. Sono intervalli di valore per unità di superficie. Per ogni zona OMI di un comune, la banca dati indica il prezzo di vendita al metro quadro e il canone di locazione al metro quadro al mese. Entrambi sono espressi come intervallo minimo e massimo, non come valore singolo.

Gli intervalli sono distinti per tipologia dell’immobile e per stato di conservazione. All’interno della stessa zona, quindi, unità con caratteristiche diverse hanno range diversi. Per questo un intervallo va letto insieme alla tipologia e allo stato a cui si riferisce.

Il range è un dato unitario. Per ottenere un importo complessivo di vendita si moltiplica il valore al metro quadro per la superficie dell’immobile (superficie × prezzo unitario). Per il canone il risultato è un importo mensile, calcolato con lo stesso criterio.

Ogni quotazione è legata a una destinazione d’uso e a una zona OMI. Il valore di un’abitazione non è quindi confrontabile con quello di un immobile destinato a uso diverso. Lo stesso vale per zone diverse dello stesso comune, che possono avere range propri.

Come calcolare la variazione in cinque anni

La variazione quinquennale confronta il prezzo al metro quadro di un comune in due semestri distanti cinque anni. Un intervallo di cinque anni corrisponde a dieci semestri. Il metodo richiede di scegliere correttamente i due semestri, di applicare una formula semplice e di decidere quale valore usare per ciascuna quotazione.

Scegliere i semestri di partenza e di arrivo

• Semestre di arrivo: scegli l’ultimo semestre disponibile nella banca dati OMI per la zona e la destinazione d’uso che ti interessano.
• Semestre di partenza: prendi lo stesso semestre (1° o 2° anno) di cinque anni prima. Se l’arrivo è il 1° semestre 2026, la partenza è il 1° semestre 2021.
• Stessa zona e stessa tipologia: confronta sempre la stessa zona OMI, la stessa destinazione d’uso e lo stesso stato di conservazione. Cambiare uno di questi parametri tra i due semestri produce una variazione che non misura il mercato, ma una differenza tra immobili diversi.

La formula

Applica la formula in testo:

(valore finale − valore iniziale) diviso valore iniziale, poi moltiplica per 100 per ottenere la percentuale.

Esempio di struttura del calcolo: se il valore iniziale è V0 e quello finale è V1, la variazione percentuale è (V1 − V0) diviso V0, moltiplicato per 100.

Un risultato positivo indica un aumento del prezzo al metro quadro nei cinque anni, un risultato negativo indica una diminuzione.

Usare il punto medio dell’intervallo minimo-massimo

Le quotazioni OMI non danno un solo prezzo, ma un intervallo minimo e massimo al metro quadro. Per ottenere un unico valore confrontabile:

Calcola il punto medio per ciascuno dei due semestri, poi applica la formula della variazione ai due punti medi. Usa lo stesso criterio per entrambi i semestri: se nel primo usi il punto medio, nel secondo non devi usare il minimo o il massimo.

La variazione calcolata è quindi un indicatore di tendenza per il comune o la zona, non il valore di un singolo immobile.

I prezzi sono saliti ovunque in Italia?

Una media nazionale non dice se i rialzi siano diffusi o concentrati: può nascondere comuni in crescita accanto a comuni fermi o in calo. Per stabilire se i rialzi generalizzati esistono davvero, bisogna confrontare la stessa area nel tempo, non città diverse tra loro. Le fonti disponibili non contengono un quadro completo per Nord, Centro e Sud, quindi quello che segue è il metodo e un esempio puntuale.

L’esempio è Modena nel 2025, secondo l’Osservatorio Nomisma su dati dell’Agenzia delle Entrate:

Il dato suggerisce che, anche in un solo comune, l’andamento non è uniforme: nel 2025 l’usato è cresciuto più del nuovo o ristrutturato, anche se le due misure potrebbero non essere pienamente confrontabili. Un confronto che usi una sola categoria di immobili può quindi dare un’immagine distorta.

Come verificare la diffusione dei rialzi

• Confrontare la stessa zona OMI: la banca dati OMI quota ogni zona di ogni comune e consente di cercare per semestre, provincia, comune e zona.
• Contare i comuni di una provincia: ripetere il confronto per ogni comune e rapportare i casi in crescita al totale. Una zona con intervallo minimo/massimo invariato tra due semestri può indicare stagnazione, ma da sola non basta a dimostrarla.

Grandi città e medie città a confronto

Il confronto tra grandi città e comuni di media dimensione funziona solo se le variazioni sono lette sullo stesso orizzonte temporale. Nella fonte disponibile, Roma e Napoli fissano gli estremi del gruppo analizzato su cinque anni, mentre Modena è documentata sul solo anno 2025 e distingue il mercato dell’usato da quello del nuovo o ristrutturato.

Roma e Napoli: minimo e massimo del gruppo

Si tratta di forchette riportate dalla fonte: non permettono di stabilire un valore esatto per la singola città.

Modena: usato e nuovo nel 2025

Per l’usato, l’anno precedente la crescita era di +1,4%, quindi il rialzo è salito di 2,2 punti percentuali. Per il nuovo o ristrutturato la fonte non fornisce il dato dell’anno precedente, quindi non è possibile dire se il divario si sia ampliato.

Divario tra usato e nuovo ristrutturato

Nel 2025 lo scarto tra usato (+3,6%) e nuovo o ristrutturato (+1,3%) è di 2,3 punti percentuali. Il segmento dell’usato è cresciuto a un ritmo superiore a quello del nuovo. La fonte non specifica se le due variazioni siano riferite allo stesso perimetro territoriale.

Quali limiti hanno i dati?

Le quotazioni OMI servono a confrontare zone e comuni, non a valutare un singolo immobile. Secondo l’Agenzia delle Entrate, i valori OMI non possono sostituire la stima tecnica puntuale di un professionista, e questo vincolo va tenuto presente in ogni confronto tra comuni.

Valori non sostitutivi della stima di un tecnico

Il dato OMI descrive una zona, per tipologia e stato di conservazione, non le caratteristiche specifiche di un appartamento. La quotazione OMI non tiene conto di variabili come il piano, l’esposizione o lo stato interno dell’unità.

Aggiornamento semestrale e ritardi rispetto al mercato

La banca dati si aggiorna ogni sei mesi. Una quotazione fotografa dunque il mercato di un semestre preciso e non le variazioni intermedie. Per confrontare un andamento di cinque anni, bisogna verificare il semestre di ciascun dato, perché due valori di semestri diversi non indicano necessariamente un trend reale. I dati di Scenari Immobiliari e Abitare Co. riportati da We-Wealth (Roma +19-25%, Napoli +24-38% in cinque anni) provengono da un’altra fonte: non sono quotazioni OMI e non vanno sommati né confrontati punto per punto con esse.

Intervalli ampi e precisione per singolo immobile

Ogni quotazione è espressa come intervallo minimo/massimo al metro quadro. L’ampiezza di questo intervallo riduce la precisione: applicando il valore minimo o massimo a una superficie si ottiene una forchetta, non un prezzo. Per un ordine di grandezza, si calcola «superficie × valore al metro quadro» sia con il minimo sia con il massimo, e si confrontano i due risultati.

Prezzi richiesti o compravendite reali?

Negli annunci compare il prezzo richiesto: la cifra proposta dal venditore, che non coincide necessariamente con il prezzo a cui l’immobile viene venduto. Un annuncio dice quanto si chiede, non quanto si incassa, quindi da solo non descrive l’andamento di un mercato comunale. Per leggere il mercato reale servono fonti diverse, che misurano aspetti diversi.

Le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate sono un riferimento ufficiale. Per ogni zona OMI indicano il prezzo di vendita al metro quadro come intervallo minimo/massimo, distinto per tipologia e stato di conservazione. Non registrano il singolo prezzo pagato, ma una fascia di valori per zona. La consultazione è possibile per semestre, provincia, comune, zona e destinazione d’uso.

Gli atti di compravendita registrano invece le vendite concluse. Il loro numero è un indicatore complementare: mostra quanto il mercato è attivo, informazione che una variazione di prezzo non fornisce.

Il caso di Modena mostra la differenza. Nel 2025 le compravendite di abitazioni sono state 2.596, con un aumento del 14,5% dopo tre anni di calo. I dati provengono dall’Osservatorio Nomisma, che li incrocia con le compravendite dell’Agenzia delle Entrate, come riportato da Il Resto del Carlino il 2 aprile 2026. Il volume indica una ripresa dell’attività, mentre i prezzi restano un dato separato.

Domande frequenti

Le quotazioni OMI indicano il prezzo esatto di una casa?

No, la banca dati fornisce un intervallo minimo/massimo in euro al metro quadro, distinto per zona, tipologia e stato dell’immobile. Per una valutazione puntuale serve una stima di un tecnico professionista.

Come si confrontano i prezzi di due anni diversi nello stesso comune?

Conviene fissare la stessa zona OMI e la stessa destinazione d’uso, poi variare solo il semestre di riferimento. Ogni semestre rappresenta una data precisa, quindi confrontare due semestri diversi mostra l’evoluzione dell’intervallo nel tempo.

Serve un account per scaricare i dati di un intero comune?

Sì, il download per comune è gratuito ma richiede l’accesso con SPID o con le credenziali dell’Agenzia delle Entrate. La consultazione di un singolo immobile non richiede invece alcuna registrazione.