Affitto medio Milano vs Torino: confronto 2026 al metro quadro

A maggio 2026 l’affitto medio a Milano era di 23,2 €/m² al mese, il valore più alto tra i capoluoghi italiani. Torino si attestava a 12,8 €/m², stabile sul proprio record storico, mentre la media nazionale era di circa 15 €/m² al mese. I dati provengono dal report idealista, riportato da QuiFinanza.

Milano e Torino: i canoni medi a confronto

Milano registra 23,2 €/m² al mese, in lieve calo rispetto ai 23,3 €/m² di aprile 2026. Il report idealista di aprile 2026 descriveva il mercato milanese come molto saturo e stabile; la flessione di maggio è contenuta.

Torino si colloca a 12,8 €/m² al mese, lo stesso valore di aprile 2026. Il canone torinese non mostra variazioni nel periodo, e il livello attuale coincide con il massimo storico indicato da idealista.

La media nazionale, circa 15 €/m² al mese, è aumentata del 2,2% su base annua fino al valore più alto mai rilevato dal portale. Serve a collocare Milano e Torino rispetto al mercato complessivo, senza sostituire i dati cittadini.

Per leggere correttamente queste cifre bisogna distinguere tre elementi: l’unità di misura (€/m², cioè riferita alla superficie e non all’intero immobile), il mese di riferimento (maggio 2026) e il tipo di variazione (mensile per Milano, annua per la media nazionale). Confrontare un valore mensile con una variazione annua senza indicarlo porta a interpretazioni errate.

Quanto costa davvero affittare a Milano?

Il dato di riferimento è di 23,2 €/m² al mese a maggio 2026, con una variazione di −0,3% rispetto al mese precedente. È il valore medio più alto tra i capoluoghi italiani. Per stimare il canone di un appartamento si moltiplica la superficie per questa cifra.

Formula di calcolo

• Canone mensile: superficie (m²) × 23,2 €
• Canone annuo: canone mensile × 12
• Costo complessivo di dodici mesi: uguale al canone annuo, se non ci sono aumenti nel corso dell’anno

Il risultato è una stima. Il canone medio al metro quadro non tiene conto dello stato dell’immobile, del piano, dei servizi inclusi o della zona specifica, quindi un singolo annuncio può discostarsi sensibilmente dalla media.

Esempi per taglio di appartamento

Le superfici seguenti sono ipotesi di calcolo scelte per illustrare il metodo. Non sono dati ufficiali sul patrimonio abitativo milanese.

Un bilocale di 48 m² costa ad esempio 48 × 23,2 = 1.113,6 € al mese, cioè circa 13.363 € all’anno.

Cosa il calcolo non include

• Deposito cauzionale
• Spese accessorie (condominio, utenze)

Queste voci si aggiungono al canone e vanno calcolate a parte. Il totale reale di un contratto di locazione è quindi superiore alla sola somma di canoni.

Torino è la metà di Milano?

Non esattamente. A maggio 2026 il canone medio torinese era poco più della metà di quello milanese: il rapporto Torino/Milano è di circa 0,55. Il rapporto si ottiene dividendo il canone di Torino per quello di Milano, entrambi in euro al metro quadro al mese: 12,8 ÷ 23,2 ≈ 0,55. Nell’ottobre 2023 lo stesso calcolo, con 10,71 ÷ 22,23, dava circa 0,48.

La differenza in euro al metro quadro si ottiene sottraendo il canone torinese da quello milanese. Nel 2023 era di 11,52 €/m² al mese, a maggio 2026 di 10,4 €/m². Tra i due periodi la differenza in valore assoluto risulta più bassa di 1,12 €/m² e il rapporto più alto. I valori però vengono da fonti diverse (Immobiliare.it e idealista), quindi non provano che Torino sia cresciuta più di Milano.

Tra aprile e maggio 2026 il rapporto è rimasto praticamente fermo intorno a 0,55: Milano è scesa da 23,3 a 23,2 €/m², mentre Torino è rimasta a 12,8 €/m². Per il singolo mese questo significa che il rapporto cambia solo quando si muove una delle due città.

Affitti per quartiere: centro e periferie

I dati per quartiere disponibili per Torino si riferiscono all’ottobre 2023 e provengono da Immobiliare.it, come riportato da QuiFinanza. Coprono due zone: il Centro, a 14,01 €/m² al mese, e Barriera di Lanzo/Falchera, a 8,15 €/m² al mese. La media cittadina dello stesso mese era di 10,71 €/m² al mese.

Calcolo della forbice

La forbice tra le due zone si ottiene in due modi, da usare insieme:

• Differenza assoluta: 14,01 meno 8,15 dà 5,86 €/m² al mese.
• Rapporto: 14,01 diviso 8,15 dà circa 1,72. Un metro quadro in centro costa quindi circa il 72% in più rispetto a Barriera di Lanzo/Falchera.

Esempio su un appartamento di 70 m²: 70 × 14,01 = 980,70 € al mese in Centro, contro 70 × 8,15 = 570,50 € a Falchera. Lo scarto mensile è di 410,20 €.

Limiti del confronto

• I dati coprono solo due quartieri. Le zone intermedie tra centro e periferia non sono documentate in questa fonte.
• Si tratta di una fotografia del 2023. I prezzi di mercato di Torino sono cambiati da allora, quindi la forbice attuale può essere diversa.
• I valori sono medie per zona. Un singolo immobile può discostarsi molto dalla media del suo quartiere a seconda di piano, stato e dotazioni.

Perché i dati dei portali differiscono

Idealista e Immobiliare.it pubblicano entrambi un canone medio al metro quadro per Milano e Torino, ma le cifre non coincidono. Milano risulta a 23,2 €/m² al mese (idealista, maggio 2026) e a 22,23 €/m² (Immobiliare.it, ottobre 2023). Torino risulta a 12,8 €/m² (idealista, aprile e maggio 2026) e a 10,71 €/m² (Immobiliare.it, ottobre 2023). Le differenze dipendono da tre elementi, da verificare in ogni confronto.

Offerte pubblicate e canoni firmati

Un indice costruito su annunci misura l’offerta pubblicata, cioè il prezzo richiesto dal proprietario. Il contratto registra invece il canone effettivamente firmato, che può essere più basso per effetto di trattative sul prezzo. Il valore dei portali rappresenta quindi il prezzo di partenza dell’annuncio, non il costo finale sostenuto dall’inquilino. Per confrontare un dato di mercato con i contratti serve una fonte basata su canoni registrati, che questo articolo non utilizza.

Metodo di campionamento

Ogni portale definisce il proprio campione: quali annunci entrano nel calcolo, come si eliminano i duplicati e come si trattano le zone con pochi annunci. Le fonti consultate non riportano le note metodologiche di idealista né di Immobiliare.it, quindi non è possibile stabilire quale sia il campione di ciascuno. Per verificarlo, conviene consultare la nota metodologica pubblicata insieme a ciascun report, controllando perimetro geografico, tipologia di immobili inclusa e modalità di calcolo della media.

Date di rilevazione e stessa fonte

Le cifre provengono da momenti diversi: aprile e maggio 2026 per idealista, ottobre 2023 per Immobiliare.it. Confrontarle direttamente mescola due fonti e due periodi, quindi non misura una differenza reale tra le due città. Anche i due report di idealista, sebbene consecutivi, mostrano valori lievemente diversi per Milano (23,3 in aprile, 23,2 in maggio), a conferma che anche i cali o le variazioni minime vanno letti nel contesto della stessa serie.

Dove trovare i dati ufficiali OMI

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate pubblica le quotazioni di locazione per ogni comune italiano, Milano e Torino compresi. È la fonte pubblica di riferimento per confrontare i canoni tra due capoluoghi, perché deriva da una rilevazione istituzionale e non dalle inserzioni dei portali privati. Il percorso è identico per entrambe le città: si accede al portale dell’Agenzia delle Entrate dedicato all’OMI, si cerca il comune e si consulta la tabella delle quotazioni per zona e per semestre.

Passaggi di consultazione

1. Aprire la sezione OMI del sito dell’Agenzia delle Entrate e scegliere la ricerca per comune.
2. Selezionare il semestre di riferimento. Le quotazioni sono aggiornate per semestre, quindi il confronto tra Milano e Torino va fatto sempre sullo stesso periodo.
3. Individuare la zona OMI da analizzare. Ogni comune è suddiviso in zone identificate da una sigla alfanumerica, che va annotata insieme al valore letto.
4. Leggere la quotazione per la tipologia immobiliare scelta e per lo stato di conservazione.

Come leggere la quotazione

Il valore non è un prezzo medio unico, ma un intervallo espresso in euro al metro quadro al mese. Il significato dei campi è il seguente:

Per ottenere un valore indicativo per l’intera città non basta una singola zona. Occorre selezionare più zone rappresentative, leggere i rispettivi intervalli e confrontarli con lo stesso criterio per Milano e per Torino.

Cosa pesa di più sul budget oltre al canone?

Il canone al metro quadro è solo una parte della spesa reale. Alla firma e durante il contratto si sommano voci che non compaiono nel prezzo indicato negli annunci. Confrontare Milano e Torino solo sul €/m² sottostima quindi sia l’esborso iniziale sia il costo mensile effettivo.

Deposito cauzionale

Nelle locazioni abitative il deposito cauzionale non può superare tre mensilità di canone (L. 392/1978, art. 11). È un esborso iniziale che può arrivare fino a tre mesi di affitto, da calcolare sul canone concordato.

Spese condominiali e utenze

Le spese condominiali e le utenze (luce, gas, acqua, riscaldamento) non sono incluse nel canone, salvo accordo scritto diverso. Vanno quindi aggiunte al canone per ottenere il costo mensile reale.

Commissione d’agenzia e registrazione

Quando l’annuncio passa da un’agenzia immobiliare, la commissione d’agenzia è una spesa aggiuntiva da verificare prima della firma, insieme a chi la sostiene. Anche la registrazione del contratto può comportare costi, che dipendono dal regime fiscale scelto e dagli accordi tra le parti: conviene verificarli prima della firma con un professionista o un’associazione degli inquilini.

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