Nel terzo trimestre 2025 il prezzo medio a Milano era di 5.143 €/m², con un aumento del 3,1% rispetto al terzo trimestre 2024. Il dato è del report idealista, ripreso da Il Giorno il 1° ottobre 2025, e riguarda la media dell’intera città. Per una casa di 70 m², la stima indicativa è di 360.010 €, ottenuta moltiplicando la superficie per il prezzo medio al metro quadro.
Quanto costa al metro quadro la casa a Milano?
Il prezzo medio cittadino è una media su tutte le zone. Non descrive il costo di un singolo immobile, perché la distanza dal centro, il piano e lo stato di conservazione possono cambiare il valore in modo sostanziale.
- Prezzo medio cittadino: 5.143 €/m² nel terzo trimestre 2025.
- Variazione annua: +3,1% rispetto al terzo trimestre 2024.
La variazione indica che il valore medio è salito nell’ultimo anno, ma non dice di quanto sia cambiato il prezzo di un appartamento specifico. Per quello serve il dato della zona e del tipo di immobile.
Costo indicativo in base alla superficie
Il costo si ottiene con la formula superficie × prezzo al metro quadro. Applicando il prezzo medio cittadino del terzo trimestre 2025 a tagli comuni:
| Superficie | Costo indicativo al prezzo medio di 5.143 €/m² |
|---|---|
| 50 m² | 257.150 € |
| 70 m² | 360.010 € |
| 90 m² | 462.870 € |
Il risultato è un ordine di grandezza. Per una stima più precisa bisogna sostituire la media con il prezzo della zona in cui si cerca.
Il metodo resta lo stesso in ogni caso: si parte dalla superficie, si applica il prezzo al metro quadro e si verifica se il risultato è coerente con la zona. Se l’offerta si discosta molto dalla media della propria area, conviene chiedere il motivo, perché può dipendere dallo stato dell’immobile o da una superficie diversa da quella reale.
Quartieri più cari di Milano
La classifica delle zone più care è molto sbilanciata verso il vertice. Il Centro Storico è pari a circa 2,1 volte la media cittadina, mentre le due zone successive si fermano a circa 1,4 volte.
Classifica del terzo trimestre 2025
| Posizione | Zona | Prezzo medio (€/m²) | Rapporto con la media cittadina |
|---|---|---|---|
| 1 | Centro Storico | 10.739 | circa 2,1 volte |
| 2 | Garibaldi-Porta Venezia | 7.301 | circa 1,4 volte |
| 3 | Fiera-De Angeli | 7.167 | circa 1,4 volte |
Il rapporto è calcolato dividendo ogni prezzo per la media di 5.143 €/m². Lo scarto tra primo e secondo posto è di 3.438 €/m² (10.739 − 7.301). Lo scarto tra Garibaldi-Porta Venezia e Fiera-De Angeli è invece di 134 €/m², meno del 2%: le due zone sono sostanzialmente allo stesso livello.
Quadrilatero della moda: un dato del 2023
Il Quadrilatero della moda non compare nella classifica del 2025. Il riferimento disponibile è di maggio 2023: Gabetti, con dati dell’Agenzia delle Entrate sulle transazioni, indicava un intervallo tra circa 10.700 e 13.000 €/m². L’intervallo dipende dalla via e dallo stato dell’immobile, quindi non è un prezzo medio di zona.
Come verificare un prezzo di zona
Le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate vengono pubblicate ogni semestre come intervallo minimo-massimo, non come valore medio. Per leggerle correttamente:
- identificare la zona OMI dell’indirizzo;
- selezionare il semestre di riferimento;
- filtrare per destinazione d’uso, tipologia e stato di conservazione, perché ciascun filtro cambia l’intervallo.
Un articolo giornalistico indica circa 41 zone OMI per Milano (Cosedicasa, 2025). Il dato non deriva dalla pagina ufficiale e va quindi verificato sul portale dell’Agenzia delle Entrate prima di essere usato.
Quartieri più economici
Il quartiere con il prezzo al metro quadro più basso tra i dati disponibili è Baggio, con 2.877 €/m² nel terzo trimestre 2025 (dati idealista, riportati da Il Giorno). Il prezzo medio cittadino nello stesso trimestre era di 5.143 €/m², quindi lo scarto è di circa 44%. Il calcolo è: (prezzo medio − prezzo di zona) ÷ prezzo medio, cioè (5.143 − 2.877) ÷ 5.143 ≈ 0,44.
Un’altra area con valori molto bassi è Lodi-Corvetto, con quotazioni tra 1.650 e 2.310 €/m² a maggio 2023. Il dato proviene da Gabetti, che utilizza le transazioni dell’Agenzia delle Entrate. Non è confrontabile direttamente con Baggio: la data è diversa di oltre due anni e anche la fonte cambia. La differenza di prezzo non si può quindi attribuire solo alla posizione del quartiere.
| Area | Prezzo al m² | Periodo | Fonte |
|---|---|---|---|
| Baggio | 2.877 €/m² | terzo trimestre 2025 | idealista, via Il Giorno |
| Lodi-Corvetto | 1.650–2.310 €/m² | maggio 2023 | Gabetti, dati Agenzia delle Entrate |
| Media Milano | 5.143 €/m² | terzo trimestre 2025 | idealista, via Il Giorno |
Per trovare zone economiche con dati ufficiali, si può usare l’OMI dell’Agenzia delle Entrate. Le sue quotazioni sono semestrali e vengono pubblicate come intervalli minimo-massimo per zona OMI, destinazione d’uso, tipologia e stato di conservazione.
Prezzi in centro, semicentro e periferia
Il rapporto di prezzo tra due zone si ottiene dividendo il valore al metro quadro della prima per quello della seconda, usando la stessa fonte e lo stesso periodo. Il centro storico, a 10.739 €/m², è la zona più cara del campione. Baggio, a 2.877 €/m², è la più economica. Il rapporto è 10.739 ÷ 2.877 ≈ 3,7: nel centro storico si paga circa 3,7 volte il prezzo di Baggio.
| Zona | Area | €/m² (T3 2025) | Rapporto su Baggio |
|---|---|---|---|
| Centro storico | Centro | 10.739 | 3,7 |
| Navigli-Bocconi | Semicentro | 6.941 | 2,4 |
| Porta Vittoria | Semicentro (classificazione indicativa) | 6.257 | 2,2 |
| Città Studi-Lambrate | Semicentro | 4.922 | 1,7 |
| Baggio | Periferia | 2.877 | 1,0 |
Semicentro
Nel semicentro i due quartieri citati dalla fonte hanno valori distanti tra loro. Navigli-Bocconi è a 6.941 €/m², circa 2,4 volte Baggio. Città Studi-Lambrate è a 4.922 €/m², circa 1,7 volte Baggio. Il divario interno al semicentro è quindi di circa 1,4 volte tra le due zone (6.941 ÷ 4.922 ≈ 1,4).
Porta Vittoria, a 6.257 €/m², si colloca tra Navigli-Bocconi e Città Studi-Lambrate. Funziona come fascia intermedia: il suo valore è più vicino al semicentro più caro che a quello più economico.
Periferia
Nei dati disponibili la periferia è rappresentata da Baggio, unico riferimento periferico citato dalla fonte. Il confronto con il centro storico mostra quanto il prezzo al metro quadro cali allontanandosi dalla zona centrale, ma con un solo punto periferico il quadro resta parziale.
Da dove vengono i dati: OMI o annunci?
Per il prezzo al metro quadro a Milano si usano tre fonti che misurano cose diverse: la banca dati OMI dell’Agenzia delle Entrate, il report idealista basato sugli annunci online e le quotazioni per zona pubblicate da Gabetti con dati dell’Agenzia delle Entrate sulle transazioni. Cambiano il tipo di prezzo, il livello di dettaglio territoriale e la data di riferimento, quindi non sono intercambiabili.
| Fonte | Cosa misura | Periodo di riferimento | Dettaglio territoriale |
|---|---|---|---|
| OMI (Agenzia delle Entrate) | Quotazioni in €/m² come intervalli minimo-massimo | Semestrale | Zona OMI, destinazione d’uso, tipologia, stato di conservazione |
| Report idealista | Prezzi richiesti negli annunci online | Terzo trimestre 2025 (dato usato) | Quartieri di Milano, es. Centro Storico, Baggio |
| Gabetti (dati Agenzia delle Entrate) | Quotazioni su dati delle transazioni | Maggio 2023 | Zona, con forti differenze tra vie e stati dell’immobile |
OMI: intervalli, non un prezzo unico
L’OMI pubblica intervalli minimo-massimo semestrali. Non fornisce un valore medio per quartiere: indica un range per ogni combinazione di zona OMI, destinazione d’uso, tipologia e stato di conservazione. Per confrontare aree diverse conviene quindi guardare l’ampiezza e la posizione dell’intervallo, non un singolo numero.
Idealista: prezzi richiesti negli annunci
Il report idealista misura i prezzi richiesti negli annunci pubblicati online, cioè le cifre indicate dai venditori, non i prezzi effettivamente pagati. Nello stesso trimestre il Centro Storico è la zona più cara con 10.739 €/m², mentre Baggio è la più economica con 2.877 €/m². Il report riporta solo alcuni quartieri: per gli altri non ci sono dati in questa fonte.
Gabetti 2023: quotazioni su transazioni
Le quotazioni Gabetti del maggio 2023 si basano sui dati delle transazioni dell’Agenzia delle Entrate. Al Quadrilatero vanno da circa 10.700 a 13.000 €/m², a Lodi-Corvetto da 1.650 a 2.310 €/m². Il dato dipende dalla via e dallo stato dell’immobile. Essendo riferito al 2023, non coincide temporalmente con il dato idealista del 2025.
Come leggere le differenze tra fonti?
Due cifre per Milano possono sembrare in contrasto e misurare in realtà cose diverse. Il primo scarto da controllare è quello tra prezzo richiesto e prezzo di compravendita. Si tratta di un dato di mercato costruito su annunci, quindi riflette le cifre indicate dai venditori. Il prezzo effettivamente pagato può essere diverso, e la fonte non quantifica questa differenza.
Le quotazioni OMI pubblicate dall’Agenzia delle Entrate hanno una forma diversa: sono un intervallo minimo-massimo per zona OMI, destinazione d’uso, tipologia e stato di conservazione, non un valore puntuale. Per confrontarle con un dato medio, occorre prima ricavare un ordine di grandezza dall’intervallo, senza trattarlo come una cifra esatta.
Anche il periodo incide sul confronto. Il dato idealista è trimestrale, mentre l’OMI è semestrale. Un semestre copre una finestra più lunga e attenua le variazioni di breve periodo. Prima di mettere a confronto due valori, bisogna quindi verificare che si riferiscano allo stesso intervallo di tempo.
| Fonte | Riferimento temporale | Forma del dato |
|---|---|---|
| Report idealista | Terzo trimestre 2025 | Valore medio per città e per zona (Milano: 5.143 €/m²) |
| OMI, Agenzia delle Entrate | Semestrale (periodo di riferimento non specificato) | Intervallo minimo-massimo per zona OMI |
| Gabetti, con dati dell’Agenzia delle Entrate | Maggio 2023 | Intervallo per quartiere (Quadrilatero circa 10.700-13.000 €/m²) |
Un confronto è valido solo se coincidono stessa zona, tipologia e stato dell’immobile. Le differenze interne alla città sono molto ampie: nel terzo trimestre 2025 il Centro Storico arrivava a 10.739 €/m², mentre Baggio si fermava a 2.877 €/m². Una media cittadina nasconde questa distribuzione.
Come verificare i prezzi della zona che interessa
Per controllare il prezzo al metro quadro di una zona precisa di Milano servono tre passaggi: individuare la zona OMI corretta, applicare i filtri giusti e confrontare il dato ufficiale con annunci reali nella stessa via. Il punto di partenza è la banca dati OMI dell’Agenzia delle Entrate, che pubblica quotazioni semestrali sotto forma di intervallo minimo-massimo, e non un valore unico.
1. Cercare per comune e zona OMI
- Selezionare il comune di Milano.
- Individuare la zona OMI in cui ricade l’indirizzo. Il nome del quartiere non coincide sempre con il perimetro della zona OMI, quindi va verificato l’ambito preciso.
- Annotare la data del semestre consultato, perché le quotazioni vengono aggiornate ogni sei mesi.
2. Applicare i filtri OMI
| Filtro | Cosa selezionare | Perché conta |
|---|---|---|
| Destinazione d’uso | Quella dell’immobile cercato | Le quotazioni cambiano per uso dichiarato |
| Tipologia | Il tipo di immobile corrispondente | Appartamenti e altre tipologie hanno intervalli diversi |
| Stato di conservazione | Lo stato reale dell’immobile | Un immobile da ristrutturare non è confrontabile con uno ristrutturato |
Senza questi filtri il valore ottenuto mescola immobili diversi e perde significato.
3. Confrontare almeno tre annunci recenti nella stessa via
- Selezionare almeno tre annunci pubblicati di recente nella stessa via o nel tratto più vicino.
- Per ciascuno, calcolare il prezzo al metro quadro: prezzo richiesto diviso superficie commerciale.
- Confrontare i valori ottenuti con l’intervallo OMI della stessa zona, dello stesso uso, della stessa tipologia e dello stesso stato.
Si tratta di un dato di mercato per l’intera città, non di una via specifica.
