Was ist ein Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert bezieht sich ausschließlich auf den Boden. Ein Richtwert bildet deshalb nicht den Gesamtpreis einer bebauten Immobilie ab, sondern nur den Anteil, der auf die Fläche des Grund und Bodens entfällt.
Grundlage: die Kaufpreissammlung
Die Werte entstehen nicht durch die Schätzung einzelner Objekte. Grundlage ist die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse, in der die erfassten Kauffälle ausgewertet werden. Daraus leiten die Gutachterausschüsse flächendeckend durchschnittliche Lagewerte ab. Die Ableitung aus vielen Verkäufen ist der Grund, warum ein Bodenrichtwert eine Orientierung für eine ganze Lage bietet und keine Bewertung eines Einzelgrundstücks.
Richtwertzonen
Innerhalb einer Zone werden Grundstücke mit vergleichbaren Lagemerkmalen zusammengefasst, sodass der angegebene Wert für alle dort liegenden Flächen als Ausgangspunkt dient. Die Grenzen zwischen zwei Zonen können zu deutlich unterschiedlichen Richtwerten führen, auch wenn die betroffenen Grundstücke nur wenige Meter auseinanderliegen. Beim Vergleich von Quartieren sollte man deshalb immer prüfen, für welche Zone der Wert gilt.
Kennzeichen im Überblick
| Merkmal | Bedeutung |
|---|---|
| Bezugsgröße | Ein Quadratmeter Grundstücksfläche |
| Datenbasis | Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse |
| Geltungsbereich | Eine Richtwertzone mit vergleichbaren Lagemerkmalen |
| Nicht enthalten | Gebäude und Aufbauten |
Einordnung für den Stadtvergleich
Für einen Vergleich zweier Städte oder Quartiere ist entscheidend, dass beide Werte auf dieselbe Bezugsgröße, also Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche, und auf Richtwertzonen mit ähnlicher Lagecharakteristik beruhen. Wer Werte aus verschiedenen Städten gegenüberstellt, sollte zudem prüfen, dass es sich um Richtwerte für Grund und Boden handelt und nicht um Gebäude- oder Angebotspreise.
Wer legt Bodenrichtwerte in Bayern fest?
Die Bodenrichtwerte werden in Bayern von Gutachterausschüssen ermittelt. Zuständig sind die Gutachterausschüsse bei den Landratsämtern und bei den kreisfreien Städten. In anderen Bundesländern können Zuständigkeit und Turnus abweichen. Die Ermittlung erfolgt also auf lokaler Ebene: Für jeden Landkreis und jede kreisfreie Stadt gibt es eine eigene Stelle, die die Werte für ihr Gebiet bestimmt.
Damit die Werte flächendeckend vorliegen, muss die Auswertung für das gesamte Gebiet der jeweiligen Stelle erfolgen, nicht nur für einzelne Stadtteile oder Einzelfälle.
Die Werte werden nicht laufend, sondern in einem festen Turnus neu festgelegt:
- Zweijähriger Turnus: Die Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre ermittelt.
- Stichtag: Maßgeblich ist der Beginn des Kalenderjahres mit gerader Jahreszahl.
Die Aufgabe der Gutachterausschüsse besteht also aus drei Schritten: Kaufpreise sammeln und auswerten, daraus Richtwerte für die Richtwertzonen ableiten und diese im Zweijahresrhythmus aktualisieren.
| Merkmal | Ausprägung |
|---|---|
| Zuständige Stelle | Gutachterausschuss bei Landratsamt oder kreisfreier Stadt |
| Datengrundlage | Auswertung der Kaufpreissammlung |
| Rhythmus | alle zwei Jahre |
| Stichtag | Beginn des Kalenderjahres mit gerader Jahreszahl |
Wo finde ich die Werte meiner Stadt?
Die Bodenrichtwerte einer Stadt stehen nicht in einer einzigen Liste, sondern werden von den Ländern bereitgestellt. Sie sind über die Landesportale und über die gemeinsame Plattform BORIS-D abrufbar, die mehrere Bundesländer bündelt. Die Suche beginnt bei der Richtwertzone.
Landesportal: VBORIS in Bayern
In Bayern ist das Portal VBORIS (Portal Bodenrichtwerte) die Abfrageseite für Bodenrichtwerte. Es ist Teil des Bayernportals des Freistaats Bayern (Bayernportal (Freistaat Bayern), 2026). Wer eine bayerische Stadt prüft, findet die Werte dort direkt.
Bundesweite Plattform: BORIS-D
BORIS-D ist ein gemeinsames Projekt mehrerer Bundesländer. Die Plattform stellt die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse einheitlich und webbasiert für die breite Öffentlichkeit bereit (Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW), 2026). Ob ein bestimmtes Bundesland eingebunden ist, prüfen Sie am besten direkt auf der Plattform.
| Portal | Geltungsbereich | Angebot |
|---|---|---|
| VBORIS | Freistaat Bayern | Online-Abfrage der Bodenrichtwerte |
| BORIS-D | Mehrere Bundesländer | Einheitliche, webbasierte Bereitstellung für die Öffentlichkeit |
Suche nach Richtwertzone
Die Abfrage läuft über die Richtwertzone. Dafür bieten die Portale in der Regel zwei Wege:
- Adresssuche: Sie geben eine Adresse oder einen Ortsnamen ein und erhalten die zugehörige Zone.
- Kartenansicht: Sie wählen auf der Karte den gewünschten Bereich aus und sehen die angezeigte Zone mit ihrem Wert.
Für den Vergleich zweier Städte gehen Sie in dieser Reihenfolge vor: Zone der ersten Stadt ermitteln, Wert notieren, dieselbe Schrittfolge für die zweite Stadt wiederholen.
Wie vergleiche ich Städte richtig?
Ein Vergleich zwischen Städten ist nur belastbar, wenn beide Werte nach denselben Kriterien gebildet sind. Die Zahlen sind erst vergleichbar, wenn Nutzungsart, Stichtag, Bezugsgröße, Erschließungszustand und Zonencharakteristik übereinstimmen.
Nur gleiche Nutzungsart vergleichen
Ein Richtwert für Wohnbau sagt nichts über ein Gewerbegrundstück aus, auch nicht in derselben Stadt. Vergleichen Sie deshalb Wohnbau mit Wohnbau, Gewerbe mit Gewerbe und Mischgebiet mit Mischgebiet. Legen Sie die Nutzungsart vor dem Vergleich fest, damit Sie nicht nachträglich Werte aussortieren müssen.
Gleichen Stichtag verwenden
Der Stichtag muss für alle verglichenen Städte identisch sein. Für Bayern ist der Stichtag belegt: Jahresbeginn eines Jahres mit gerader Jahreszahl. Für andere Bundesländer sollten Stichtag und Turnus vorab geprüft werden. Prüfe bei länderübergreifenden Vergleichen vorab den Stichtag jedes Bundeslands, bevor du Werte gegenüberstellst.
Auf gleiche Bezugsbasis umrechnen
Richtwerte beziehen sich auf einen Quadratmeter, gelten aber für die in der Zonenbeschreibung genannten Merkmale. Prüfen Sie deshalb die Angaben zur Zone, etwa zum Erschließungszustand, und vergleichen Sie nur Zonen mit übereinstimmenden Angaben. Gleiches gilt für die Grundstücksgröße. Wenn die Angaben der Zonenbeschreibung voneinander abweichen, rechne beide Werte auf dieselbe Bezugsfläche und denselben Zustand um. Eine einfache Rechnung nach dem Schema Richtwert × Grundstücksfläche liefert nur dann einen vergleichbaren Betrag, wenn Zustand und Bezugsgröße übereinstimmen.
Bodenrichtwert oder Immobilienpreis?
Der Bodenrichtwert ist ein Wert für das unbebaute Grundstück. Der Richtwert sagt nichts über ein bestimmtes Haus oder eine Wohnung aus.
Der Gesamtpreis einer bebauten Immobilie umfasst mehr als den Boden:
- Grundstücksanteil: der Bodenwert, bezogen auf die tatsächliche Fläche des Grundstücks
- Gebäude: Bausubstanz, Baujahr, Größe und Zustand des Bauwerks
- Ausstattung: Einbauten, Heizung, Außenanlagen und ähnliche Merkmale
- Nebenkosten: beim Kauf etwa Notar-, Grundbuch- und Grunderwerbsteuerkosten
Ein Vergleich zwischen Richtwert und Kaufpreis ist deshalb nur möglich, wenn beide Werte getrennt betrachtet werden. Der Bodenwert bildet nur einen Teil des Gesamtpreises ab.
| Merkmal | Bodenrichtwert | Gesamtpreis der Immobilie |
|---|---|---|
| Bezugsgröße | Quadratmeter Grundstücksfläche | Gesamtobjekt (Kaufsumme) |
| Geltungsbereich | Richtwertzone | Einzelnes Objekt |
| Enthält Gebäude | nein | ja |
| Enthält Nebenkosten | nein | je nach Kaufabwicklung ja |
| Ermittlungsgrundlage | Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse | tatsächlicher Kaufvertrag |
Rechenweg für den Bodenwert: Bodenrichtwert (Euro pro Quadratmeter) × Grundstücksfläche (Quadratmeter) = Bodenwert (Euro). Die Grundstücksfläche wird dabei aus dem Liegenschaftskataster entnommen. Wer den Bodenwert eines Grundstücks ermitteln will, muss also zuerst die passende Richtwertzone und den Richtwert dieser Zone ermitteln und anschließend die Fläche des konkreten Flurstücks einsetzen.
Für Vergleiche zwischen Städten ist es sinnvoll, zuerst den Bodenwert je Quadratmeter zu vergleichen, weil er Lagen ohne Gebäudeeinflüsse abbildet. Erst danach lässt sich mit dem Gesamtpreis arbeiten, wenn Bauzustand, Größe und Ausstattung der Vergleichsobjekte ebenfalls bekannt sind.
Grenzen der Bodenrichtwerte
Aus dieser Berechnungsweise ergeben sich die systematischen Abweichungen, die bei einzelnen Grundstücken auftreten.
Der Zonenmittelwert überdeckt Einzelunterschiede
Innerhalb einer Richtwertzone liegen Grundstücke mit unterschiedlicher Lage, Zuschnitt und Erschließung nebeneinander. Der eine Zonenwert gilt für alle von ihnen gleichermaßen. Er bildet die Lage im Mittel ab, nicht das einzelne Flurstück. Je größer die Zone, desto stärker können sich die tatsächlichen Werte der Grundstücke vom Mittel entfernen.
Der Richtwert ist kein Verkehrswert
Der Bodenrichtwert ist eine Orientierungsgröße. Der Verkehrswert eines bestimmten Grundstücks wird im Einzelfall festgestellt und kann vom Zonenwert nach oben oder unten abweichen. Wer den Richtwert direkt als Preis oder Wertangabe für ein konkretes Flurstück übernimmt, rechnet mit einem Pauschalwert.
Typische Abweichungen bei Einzelgrundstücken
Folgende Merkmale können vom Zonenmittel abweichen:
- Eckgrundstück: abweichende Straßenlage und Erschließung gegenüber dem Zonenmittel
- Hanglage: Neigung beeinflusst die Nutzbarkeit und die Bebaubarkeit
- Lärmbelastung: etwa durch stark befahrene Straßen, die den Wert gegenüber dem Mittel verschieben können
Die Abweichung hängt vom Einzelfall ab. Eine pauschale Umrechnung auf einen festen Prozentsatz ist nicht möglich, weil die Richtwertbeschreibung und die Datenbasis der jeweiligen Zone entscheiden.
Zeitliche Abweichung
Zwischen den Stichtagen kann sich die Lage eines Grundstücks verändert haben, etwa durch neue Bebauung oder Verkehrsführung. Der ausgewiesene Wert bildet dann den älteren Stand ab.
Vorgehen beim Prüfen
- Richtwertzone im Portal Bodenrichtwerte (VBORIS) auf der Karte identifizieren.
- Zonenbeschreibung mit der tatsächlichen Lage vergleichen: Ecklage, Neigung, Abstand zu lauten Straßen.
- Abweichende Merkmale notieren und beim zuständigen Gutachterausschuss eine Auskunft zum konkreten Grundstück anfragen.
Was kosten Auskünfte?
Die Online-Abfrage der Bodenrichtwerte ist kostenfrei. Im bayerischen Portal Bodenrichtwerte (VBORIS) lassen sich die Werte ohne Gebühr einsehen. Amtliche Auskünfte der Gutachterausschüsse sind dagegen grundsätzlich gebührenpflichtig. Die Kostenfrage hängt also davon ab, ob der gesuchte Wert im öffentlichen Online-Angebot steht oder ob eine behördliche Auskunft nötig ist.
| Merkmal | Online-Abfrage (VBORIS) | Amtliche Auskunft des Gutachterausschusses |
|---|---|---|
| Kosten | kostenfrei | grundsätzlich gebührenpflichtig |
| Zugang | webbasiert über das Portal | Antrag beim Gutachterausschuss |
Für den Vergleich mehrerer Städte reicht in der Regel die kostenfreie Online-Abfrage, sofern die benötigten Werte dort abrufbar sind. Eine gebührenpflichtige Auskunft wird erst relevant, wenn ein Wert benötigt wird, der über das Portal nicht bereitgestellt wird.
Die vorliegenden Quellen nennen keine Gebührenbeträge. Weder Höhe noch Staffelung sind belegt, daher lässt sich hier kein Preis angeben. Ein verlässlicher Kostenrahmen entsteht nur über die direkte Anfrage beim zuständigen Gutachterausschuss.
Empfohlene Reihenfolge:
- Zuerst die gewünschten Richtwerte im kostenfreien Online-Portal prüfen.
- Nur bei fehlendem Wert eine amtliche Auskunft einplanen.
- Vor der Antragstellung die Gebührenhöhe beim Gutachterausschuss erfragen.
Häufig gestellte Fragen
Wo finde ich die Bodenrichtwerte für zwei Städte?
In Bayern stehen die Werte kostenfrei im Online-Portal Bodenrichtwerte (VBORIS) im Bayernportal. Für andere Bundesländer prüfen Sie das jeweilige Landesportal oder die gemeinsame Plattform BORIS-D, die die Werte mehrerer Länder webbasiert bereitstellt.
Was kostet eine amtliche Auskunft zum Bodenrichtwert?
Die Online-Abfrage ist kostenfrei, amtliche Auskünfte der Gutachterausschüsse sind dagegen grundsätzlich gebührenpflichtig. Die genaue Höhe ist in den Quellen nicht angegeben und sollte direkt beim zuständigen Gutachterausschuss erfragt werden.
Wie oft werden Bodenrichtwerte aktualisiert und wie erkenne ich den Stichtag?
In Bayern ermitteln die Gutachterausschüsse die Werte alle zwei Jahre, jeweils zu Jahresbeginn einer geraden Jahreszahl. Für andere Bundesländer sollten Sie Turnus und Stichtag vorab auf dem jeweiligen Portal prüfen.
