Le loyer d’annonce estimé est un indicateur de loyer charges comprises, exprimé soit en euros mensuels pour un bien de référence, soit en euros par mètre carré. La Carte des loyers 2025 publie ces deux valeurs séparément pour les appartements et pour les maisons. Avant de comparer deux communes, il faut vérifier quelle unité et quelle typologie sont utilisées.
Loyer moyen ou loyer d’annonce : de quoi parle-t-on ?
Un loyer d’annonce est le montant demandé dans une annonce de location. Il ne correspond pas forcément au loyer effectivement signé. La Carte des loyers 2025 fournit des estimations de ces montants, calculées à partir d’une base reconstituée de 9,1 millions d’annonces du Groupe SeLoger et de leboncoin. Les valeurs sont donc modélisées à partir de ces annonces, et non relevées une à une.
Un loyer charges comprises
Les indicateurs sont exprimés charges comprises. Le montant indiqué inclut donc les charges associées au logement, ce qui évite de comparer un loyer hors charges avec un loyer complet. Cette précision compte lorsqu’on rapproche deux territoires : un écart de loyer peut venir d’un niveau de charges différent, et non seulement du marché locatif.
Les biens de référence
Les biens de référence sont des logements vides mis en location au 3e trimestre 2025. Ils sont décrits par typologie et par surface :
| Bien de référence | Surface de référence |
|---|---|
| Appartement T1-T2 | 37 m² |
| Appartement T3 et plus | 72 m² |
| Toutes typologies d’appartements | 52 m² |
| Maison | 92 m² |
Un loyer mensuel s’applique donc toujours à une surface précise. Le montant pour un T1-T2 ne décrit pas le même logement que celui d’un T3 ou d’une maison.
Loyer au m² et loyer mensuel total
Le loyer au m² se calcule en divisant le loyer mensuel par la surface du bien. Le loyer mensuel total donne le coût d’un logement type, alors que le loyer au m² ramène ce coût à une unité commune. Comme les surfaces de référence diffèrent selon la typologie, un loyer mensuel total ne se compare pas directement entre un T1-T2 de 37 m² et un T3 de 72 m². Le loyer au m² neutralise cet effet de taille et permet une comparaison plus directe entre territoires.
Lors de la réutilisation des données, la mention de source à employer est : « Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin ». Les données sont publiées sous Licence Ouverte 2.0.
Paris et Lyon : quel écart de loyer au m² ?
Comparer Paris et Lyon n’a de sens qu’à typologie et surface identiques, sinon l’écart mesure surtout la différence de taille des logements. Les valeurs de Paris et de Lyon sont donc comparables si l’on retient la même ligne de référence pour les deux villes.
La méthode se déroule en trois étapes :
- Relever le loyer au m² de Paris, puis de Lyon, pour une même typologie.
- Calculer l’écart au m² : loyer de Paris moins loyer de Lyon.
- Estimer l’écart mensuel pour un 52 m² : écart au m² × 52.
Écart mensuel selon la typologie
| Typologie | Surface de référence | Calcul de l’écart mensuel |
|---|---|---|
| T1-T2 | 37 m² | Écart au m² × 37 |
| T3 et plus | 72 m² | Écart au m² × 72 |
| Toutes typologies | 52 m² | Écart au m² × 52 |
Le calcul pour 52 m² correspond à une surface moyenne mixant toutes les typologies. Il sert de repère global, alors que les lignes T1-T2 et T3 et plus reflètent des écarts propres à chaque format de logement.
Un écart calculé entre deux communes entières ne dit rien des écarts entre leurs quartiers. Pour une comparaison avec les éditions 2022 à 2024, la continuité n’est garantie que pour les communes calculées au niveau communal sur toute la période.
Paris : la Carte des loyers 2025 détaille-t-elle les arrondissements ?
Les données disponibles ne donnent pas de loyer chiffré pour chaque arrondissement parisien, donc aucun classement précis ne peut être affirmé ici. Cette section explique comment établir ce classement à partir de la Carte des loyers 2025, qui fournit des loyers d’annonce charges comprises, exprimés au m².
Établir le classement des arrondissements
- Consulter le jeu de données de la Carte des loyers 2025 et vérifier si Paris y figure au niveau communal ou à un niveau plus fin.
- Si, et seulement si, le jeu de données fournit des lignes plus fines que la commune pour Paris, relever le loyer au m² de chaque arrondissement par typologie (T1-T2, T3 et plus). Sinon, ne disposer que de la valeur communale de Paris, sans classement possible des arrondissements.
- Trier les arrondissements du loyer le plus élevé au plus bas, puis calculer l’écart entre le premier et le dernier.
Centre et périphérie : lire les écarts avec prudence
Un écart entre arrondissements centraux et périphériques n’est exploitable que si l’estimation est fiable. Il faut donc contrôler la fiabilité de chaque arrondissement avant de comparer les périphériques aux centraux.
Loyers des petites surfaces
Pour suivre les T1-T2, qui correspondent aux petites surfaces, il faut lire le loyer au m² de la typologie T1-T2 dans chaque arrondissement, puis le comparer au même indicateur des quartiers les plus chers.
Comment repérer les secteurs abordables à Lyon ?
Les loyers au m² les plus bas de la métropole lyonnaise ne sont pas classés dans les données disponibles pour cette section. La Carte des loyers 2025 fournit des indicateurs de loyer d’annonce, charges comprises et au m², pour les appartements et les maisons. Pour identifier les secteurs abordables, il faut consulter ces indicateurs commune par commune dans le jeu de données publié sur data.gouv.fr.
La méthode consiste à procéder en deux étapes :
- Filtrer par typologie : choisir l’appartement ou la maison, puis la surface de référence, car le loyer au m² varie selon la taille du logement.
- Comparer les communes voisines de Lyon : relever l’indicateur de chaque commune de la métropole et le classer du plus bas au plus haut.
Pourquoi les sources donnent-elles des chiffres différents ?
Deux sources publient rarement le même loyer pour une même commune ou un même quartier. L’écart tient à trois mécanismes : ce qui est mesuré, sur quel échantillon, et selon quelle méthode de calcul. Ces mécanismes se cumulent, si bien qu’un écart n’indique pas forcément qu’une source est erronée.
Loyer affiché et loyer signé
Les indicateurs de la Carte des loyers 2025 portent sur le loyer d’annonce, c’est-à-dire le montant demandé par le bailleur dans l’offre publiée. Le loyer finalement signé peut être inférieur, par négociation entre le locataire et le propriétaire. Un chiffre tiré d’annonces mesure donc un loyer demandé, pas un loyer effectivement payé. Comparer ce chiffre à un indicateur de loyers signés revient à comparer deux grandeurs différentes.
Biais de l’échantillon d’annonces
Les données reposent sur une base reconstituée de 9,1 millions d’annonces issues du Groupe SeLoger et de leboncoin. Ce corpus reflète les biens proposés sur ces plateformes, et non l’ensemble du parc locatif. Certains logements se louent sans passer par ces canaux, et la répartition des annonces entre communes, types de biens et périodes n’est pas forcément proportionnelle au parc réel. Une autre base d’annonces produit un échantillon différent, donc un résultat différent.
Effet des méthodes statistiques
Les indicateurs sont estimés à partir de ces annonces, pas relevés directement. Le résultat dépend du modèle, des variables retenues et du nombre d’annonces disponibles localement. Deux méthodes peuvent donc donner des valeurs distinctes pour une même commune. Un intervalle de prédiction très large impose la prudence : plus il est large, plus la valeur centrale est incertaine.
Surface de référence et charges
Le chiffre dépend aussi du logement de référence utilisé pour le calcul. Les indicateurs sont par ailleurs exprimés au m² et charges comprises. Une source qui affiche un loyer hors charges, ou un loyer total pour une autre surface, n’est pas comparable telle quelle.
Où trouver les données officielles de loyer
La Carte des loyers 2025 est la source publique de référence pour comparer les loyers entre communes. Elle est diffusée sur data.gouv.fr par l’ANIL et le ministère du Logement, et la fiche du jeu de données porte la date du 11 décembre 2025. Pour la retrouver, il suffit de chercher « Carte des loyers » sur le portail.
Les indicateurs fournis sont des loyers d’annonce, charges comprises et au m², pour les appartements et les maisons. Ce ne sont pas des loyers constatés sur des baux signés.
Avant de retenir un chiffre, vérifiez sa fiabilité. Le jeu de données fournit trois signaux d’alerte :
| Indicateur | Situation qui impose la prudence |
|---|---|
| R² | Inférieur à 0,5 |
| Nombre d’observations dans la commune | Moins de 30 |
| Intervalle de prédiction | Très large |
Il suffit qu’un seul de ces signaux d’alerte soit présent pour que le résultat soit présenté avec réserve. Les loyers 2025 ne sont comparables avec ceux de 2022 à 2024 que pour les communes calculées au niveau communal sur toute la période. Une évolution sur plusieurs années n’est donc fiable que pour ces communes.
Questions fréquentes
Peut-on comparer le loyer moyen de Paris et Lyon quartier par quartier ?
Pas avec les données disponibles. La Carte des loyers 2025 fournit des indicateurs par commune, et rien dans la fiche n’établit un découpage par arrondissement ou par quartier. La comparaison se fait donc entre la commune de Paris et celle de Lyon, à typologie et surface de référence identiques.
Le loyer indiqué correspond-il à ce que paie un locataire ?
Non. Il s’agit d’un loyer d’annonce estimé à partir d’annonces de location, charges comprises, et non de loyers relevés sur des baux signés. La source ne fournit pas de données sur les montants effectivement payés.
Quand un loyer estimé doit-il être pris avec réserve ?
Dès qu’un seul signal de prudence est présent : R² inférieur à 0,5, moins de 30 observations dans la commune, ou intervalle de prédiction très large. Les comparaisons avec 2022-2024 ne sont possibles que pour les communes calculées au niveau communal sur toute la période.
