La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento de valor del terreno urbano entre dos transmisiones de propiedad, no el precio de venta del inmueble. La base de cálculo es el valor catastral del suelo, al que se aplica un coeficiente según los años de tenencia y el tipo fijado por cada ayuntamiento. Normalmente paga quien transmite el inmueble a título oneroso o quien lo recibe por herencia o donación.
Cómo funciona la plusvalía municipal
Hecho imponible: el incremento de valor del suelo
El hecho imponible es el aumento de valor del terreno urbano que el titular ha tenido durante su periodo de propiedad. Se produce en transmisiones como compraventas, donaciones y herencias, así como en la constitución o transmisión de determinados derechos reales sobre el suelo.
- Solo se grava el suelo. La construcción no forma parte del hecho imponible, aunque ambos componen el mismo inmueble.
- Si el valor del suelo no ha aumentado durante el periodo de tenencia, el hecho imponible puede no producirse. Conviene comprobarlo antes de presentar la declaración.
Base imponible: el valor catastral del suelo
El valor catastral del suelo es el punto de partida del cálculo, no el precio pagado, el precio de venta ni el valor de la construcción. La base imponible resulta de multiplicarlo por el coeficiente según los años de tenencia. Ese dato figura desglosado en la ficha catastral del inmueble y puede consultarse en la sede electrónica del Catastro.
La cuota se obtiene con esta secuencia:
- Valor catastral del suelo.
- Multiplicado por el coeficiente que corresponde a los años de tenencia.
- Multiplicado por el tipo impositivo que aplica el ayuntamiento.
En texto: cuota = valor catastral del suelo × coeficiente × tipo municipal.
Los coeficientes son máximos permitidos por la norma, y la mayoría de los ayuntamientos los aplican. Por eso, una bajada del coeficiente reduce el impuesto y una subida lo aumenta.
Sujeto pasivo y autoliquidación municipal
El sujeto pasivo es la persona obligada a pagar. Como principio general, en transmisiones onerosas la obligación recae en quien transmite el terreno, y en transmisiones lucrativas, como herencias y donaciones, en quien lo adquiere.
El impuesto se paga mediante autoliquidación, es decir, el contribuyente calcula la cuota y la presenta ante el ayuntamiento donde se encuentra el inmueble. El plazo de presentación lo fija la normativa municipal, por lo que conviene consultarlo en el propio ayuntamiento antes de formalizar la operación para evitar recargos.
| Elemento | Qué representa | Dato a obtener |
|---|---|---|
| Hecho imponible | Incremento de valor del suelo urbano | Periodo de tenencia y transmisión |
| Base imponible | Valor catastral del suelo | Ficha catastral del inmueble |
| Sujeto pasivo | Persona que debe pagar | Tipo de transmisión (onerosa o lucrativa) |
| Autoliquidación | Presentación del cálculo ante el ayuntamiento | Plazo y procedimiento municipal |
Plusvalía en Castelló de la Plana: tipos y coeficientes
En Castelló de la Plana, el impuesto se calcula con dos parámetros municipales: el tipo impositivo, que depende de los años de tenencia, y el coeficiente, que se aplica sobre el valor catastral del suelo. La ficha de datos recoge un tipo del 21 % para tenencias de hasta 10 años y del 27 % desde 11 años, y coeficientes que van de 0,08 a 0,40. La fórmula general es la misma en todos los municipios, así que la diferencia entre ciudades procede de estos valores locales.
El cálculo sigue dos pasos:
- Base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente
- Cuota = base imponible × tipo
Tipo según años de tenencia
| Años de tenencia | Tipo aplicado en Castelló |
|---|---|
| Hasta 10 años | 21 % |
| Desde 11 años | 27 % |
Un vendedor con 10 años y 11 meses de tenencia sigue en el tramo de hasta 10 años; el tipo del 27 % se aplica desde que cumple 11 años.
Coeficientes municipales en Castelló
El rango de coeficientes en Castelló va de 0,08 a 0,40. El coeficiente máximo es cinco veces el mínimo (0,40 entre 0,08), así que dos inmuebles con el mismo valor catastral del suelo pueden pagar cantidades muy distintas según el coeficiente que les corresponda. La ficha no indica qué coeficiente se asigna a cada tramo de años.
Ejemplo aritmético con una base de 100 € de valor catastral del suelo (cifra hipotética, no un dato real de Castelló):
| Coeficiente | Base imponible | Cuota con tipo del 21 % | Cuota con tipo del 27 % |
|---|---|---|---|
| 0,08 | 8 € | 1,68 € | 2,16 € |
| 0,40 | 40 € | 8,40 € | 10,80 € |
Coeficientes máximos y tipos municipales
El impuesto de plusvalía municipal se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años de tenencia, y después por el tipo impositivo que fija cada ayuntamiento. Los coeficientes del artículo 107 de la Ley de Haciendas Locales son máximos: ningún municipio puede aplicar un coeficiente superior al establecido por la norma. El coeficiente vigente marca, por tanto, el techo de la base de cálculo, mientras que la ordenanza fiscal municipal determina el tipo y la cuota final.
Tabla de coeficientes vigentes
| Años de tenencia | Coeficiente máximo vigente |
|---|---|
| 9 años | 0,15 |
| 20 años o más | 0,40 |
Fuente: OCU. Los coeficientes vigentes tras la no convalidación del Real Decreto-ley 16/2025.
Los datos de referencia recogen solo estos dos tramos. Para los años intermedios, hay que consultar directamente el texto normativo vigente.
Tope legal del tipo impositivo municipal
La ficha de datos no incluye el porcentaje máximo del tipo impositivo, por lo que este apartado no lo cuantifica. Lo verificable es que el tipo se aprueba en la ordenanza fiscal de cada municipio dentro del marco legal. Por eso dos localidades con el mismo valor catastral y la misma tenencia pueden pagar cuotas distintas.
Por qué la mayoría de ayuntamientos aplica el máximo
Para estimar lo que se pagará, el coeficiente de referencia es el máximo vigente, salvo que la ordenanza municipal indique otro.
¿Qué pasó con la reforma de 2026?
El Real Decreto-ley 16/2025 modificó los coeficientes del artículo 107 de la Ley de Haciendas Locales, que se aplican al valor catastral del suelo para calcular la base del impuesto. El Congreso no convalidó la norma el 27 de enero de 2026, de modo que el decreto-ley decayó tras unas semanas en vigor.
Durante ese periodo, los coeficientes transitorios fueron de 0,21 para tenencias de 9 años y de 0,35 para tenencias de 20 años o más. Con la no convalidación, se recuperaron los coeficientes anteriores, que son los que rigen tras la decisión del Congreso.
| Situación | Coeficiente para 9 años | Coeficiente para 20 años o más |
|---|---|---|
| Norma decaída (durante unas semanas) | 0,21 | 0,35 |
| Tras la no convalidación | 0,15 | 0,40 |
El cambio afectó a la base de cálculo durante el tiempo en que el decreto estuvo vigente. Para saber qué coeficiente corresponde a una transmisión concreta, hay que comparar la fecha de la transmisión con el periodo en que cada norma estuvo en vigor.
Bonificaciones en herencias
En Castelló de la Plana, la bonificación del 75 % se aplica sobre la cuota del impuesto de plusvalía municipal en las herencias entre descendientes, cónyuges y ascendientes. La ficha de datos atribuye esta regla a la ordenanza municipal de Castelló, así que el porcentaje y los beneficiarios dependen de lo que esa ordenanza establece.
| Grupo de herederos | Bonificación sobre la cuota en Castelló |
|---|---|
| Descendientes (hijos, nietos) | 75 % |
| Cónyuge | 75 % |
| Ascendientes (padres, abuelos) | 75 % |
El criterio para saber si un heredero se beneficia es su relación de parentesco con la persona fallecida. Si pertenece a uno de los tres grupos recogidos en la ordenanza de Castelló, la bonificación del 75 % reduce la cuota que le corresponde pagar. Un heredero que no encaje en ninguno de esos grupos queda fuera de la regla citada en la ficha, y no debe asumirse que la bonificación le alcance.
La ordenanza municipal es la fuente que determina la bonificación, por lo que el cálculo exige comprobar tres cosas:
- Qué ordenanza está en vigor en el municipio donde se ubica el inmueble, no una versión anterior.
- Qué grupos de herederos incluye expresamente esa ordenanza.
- Qué porcentaje fija, ya que el 75 % corresponde solo a Castelló según la ficha.
Otros ayuntamientos pueden establecer bonificaciones distintas o no aplicar ninguna. La ficha no ofrece datos sobre ellos, por lo que no se pueden extrapolar las condiciones de Castelló a otras localidades.
Método objetivo o ganancia real: ¿cuál conviene?
El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años de tenencia, mientras que el método de ganancia real mide la diferencia entre el precio de venta y el de compra. Ninguno es siempre más favorable. La elección depende del periodo de tenencia, de cuánto ha variado el precio del inmueble y de los coeficientes que aplique el ayuntamiento.
Ganancia real: precio de venta menos precio de compra
- Base de cálculo: la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra.
- Efecto del tiempo: la ganancia real no depende de los años de tenencia de forma directa, pero una tenencia larga suele acumular más variación de precio.
- Documentación: exige acreditar el precio de compra y el de venta, por lo que conviene conservar escrituras y facturas de reformas.
Escenarios con pérdida patrimonial y cuándo no hay cuota
- Venta por debajo del precio de compra: si la diferencia es negativa, no hay incremento real que gravar, y el método de ganancia real puede dar lugar a una cuota nula.
- Venta sin variación de precio: con ganancia igual a cero, el resultado es el mismo.
- Método objetivo con pérdida: aunque el método objetivo se base en el valor catastral del suelo, si se acredita que no hubo incremento real de valor puede no haber obligación de pagar; como es una situación que suele generar discrepancias con el ayuntamiento, conviene consultar a un asesor fiscal.
Criterios para elegir según tenencia
| Tenencia | Coeficiente vigente | Cuándo suele ser más favorable el método objetivo | Cuándo suele ser más favorable la ganancia real |
|---|---|---|---|
| 9 años | 0,15 | Cuando el precio de venta ha subido mucho respecto al de compra | Cuando la subida de precio ha sido moderada o nula |
| 20 años o más | 0,40 | Cuando el valor catastral del suelo es bajo en relación con el precio de mercado | Cuando la ganancia real es pequeña frente al valor catastral del suelo multiplicado por 0,40 |
- Comparación práctica: calcula la cuota con ambos métodos. Con el método objetivo, multiplica valor catastral del suelo × coeficiente × tipo municipal. Con el de ganancia real, aplica el tipo a la parte de la diferencia entre precio de venta y precio de compra que corresponde al suelo, no a la diferencia completa; conviene confirmar el cálculo con la ordenanza municipal o con un asesor.
- Coeficientes máximos: los coeficientes indicados son los máximos permitidos. Si el ayuntamiento los ha reducido, el método objetivo resulta más barato.
¿Cómo comparar la plusvalía antes de comprar?
El coste estimado se obtiene multiplicando el valor catastral del suelo por el coeficiente que corresponde a los años de tenencia previstos, y después aplicando el tipo municipal de la ordenanza del ayuntamiento. El resultado depende tanto del año de venta como del municipio.
Paso 1: estimar la cuota según los años de tenencia
Con los coeficientes vigentes tras la no convalidación del Real Decreto-ley 16/2025, frente a los de la norma decaída:
| Años de tenencia | Coeficiente vigente | Coeficiente de la norma decaída |
|---|---|---|
| 9 años | 0,15 | 0,21 |
| 20 años o más | 0,40 | 0,35 |
Para los periodos intermedios, hay que consultar la tabla completa del artículo 107 de la Ley de Haciendas Locales.
Paso 2: aplicar la misma tabla a varios municipios
Se usa el mismo valor catastral del suelo, los mismos años previstos y el tipo de cada ayuntamiento. Por ejemplo, por cada 100.000 euros de valor catastral del suelo, un coeficiente de 0,15 da una base de 15.000 euros antes de aplicar el tipo.
En Castelló de la Plana, el tipo varía según la antigüedad de la venta:
| Tenencia | Tipo aplicado |
|---|---|
| Hasta 10 años | 21 % |
| Desde 11 años | 27 % |
Los coeficientes de este municipio van de 0,08 a 0,40. Para comparar dos localidades, se rellenan las mismas columnas (tipo, coeficiente del periodo previsto y resultado) con los datos de cada ordenanza.
Paso 3: verificar antes de decidir
- Repetir el cálculo con un periodo de tenencia más corto y otro más largo, porque un cambio de tramo puede modificar el tipo o el coeficiente.
Preguntas frecuentes
¿Sobre qué cantidad se calcula la plusvalía municipal?
Se calcula sobre el valor catastral del suelo, sin incluir el precio de venta ni el valor de la construcción. Ese importe se ajusta con el coeficiente según los años de tenencia y, después, con el tipo que fija cada ayuntamiento.
¿Pago plusvalía si he vendido por menos de lo que compré?
Depende de si hubo incremento de valor del suelo durante el periodo de propiedad. Si no lo hubo, el impuesto puede no devengarse, pero hay que acreditarlo ante el ayuntamiento, y la situación suele generar discrepancias, así que conviene consultar a un asesor fiscal.
¿Qué tipo se aplica en mi municipio?
El tipo lo fija la ordenanza de cada ayuntamiento. En Castelló de la Plana es del 21 % hasta 10 años de tenencia y del 27 % desde los 11 años, con una bonificación del 75 % en herencias entre descendientes, cónyuges y ascendientes. Para otras localidades, hay que consultar su ordenanza fiscal.
