En España, el IBI de un municipio se calcula multiplicando la base imponible, que parte del valor catastral del inmueble, por el tipo de gravamen que aprueba el ayuntamiento. El resultado es la cuota íntegra. El Catastro fija el valor, el ayuntamiento fija el tipo, y por eso dos inmuebles con el mismo valor catastral pueden pagar cuotas distintas según el municipio.
Cómo se fija el IBI en cada municipio
La fórmula de cálculo
La cuota se obtiene así, expresada en texto:
base liquidable (base imponible menos las reducciones aplicables) × tipo de gravamen = cuota íntegra
Ejemplo ilustrativo, solo para la aritmética: con un valor catastral de 100.000 euros y un tipo del 0,8 %, la cuota íntegra sería 100.000 × 0,8 % = 800 euros.
Quién fija cada término
| Término | Quién lo fija | Qué determina |
|---|---|---|
| Valor catastral | Dirección General del Catastro | Base imponible del inmueble |
| Tipo de gravamen | Ayuntamiento, dentro de los márgenes legales | Porcentaje que se aplica a la base |
| Tipo supletorio urbano | Ley, si el ayuntamiento no aprueba tipo propio | 0,4 % |
| Tipo supletorio para características especiales | Ley, si el ayuntamiento no aprueba tipo propio | 0,6 % |
Valor catastral y tipo: revisiones independientes
Cambiar el valor catastral y cambiar el tipo son decisiones separadas. Una revisión del valor puede subir la base sin que el municipio toque su tipo, y un cambio de tipo afecta a todos los inmuebles de esa clase en el municipio, aunque su valor no varíe. Al comparar municipios, conviene verificar ambos datos por separado.
Qué tipo de gravamen pueden aplicar los ayuntamientos
El IBI no tiene un tipo único en toda España. Cada ayuntamiento fija su tipo de gravamen dentro de una horquilla legal que depende de la clase de inmueble. Para los urbanos, el mínimo y el tipo supletorio son del 0,4 % y el máximo del 1,10 %. Para los rústicos, el mínimo es del 0,3 % y el máximo del 0,90 %. Según el artículo 72 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE, 7 de octubre de 2026), estos son los límites de referencia:
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Urbano: mínimo y supletorio | 0,4 % |
| Urbano: máximo | 1,10 % |
| Rústico: mínimo | 0,3 % |
| Rústico: máximo | 0,90 % |
| Bienes de características especiales: supletorio | 0,6 % |
| Bienes de características especiales: tipo por grupo | entre 0,4 % y 1,3 % |
Puntos adicionales sobre el tipo urbano
Los ayuntamientos pueden sumar puntos adicionales al tipo urbano en tres supuestos:
- Ser capital de provincia o de comunidad autónoma: +0,07
- Tener transporte público colectivo de superficie: +0,07
- Prestar más servicios de los obligatorios: +0,06
Pueden aplicar uno, varios o todos. Si se cumplen los tres supuestos, la suma es de 0,20 puntos.
Bienes de características especiales
Para los inmuebles de características especiales, el tipo supletorio es del 0,6 %. Es el valor que rige cuando el ayuntamiento no fija otro. Cada municipio puede además establecer un tipo diferenciado por grupo, siempre entre el 0,4 % y el 1,3 %. Por tanto, dentro de un mismo municipio el tipo puede variar según el grupo de bienes, mientras se mantenga en ese rango.
Por qué no se puede ofrecer un ranking de ciudades con el IBI más alto y más bajo
No se incluyen aquí los tipos de gravamen verificados de cada capital de provincia, así que no es posible establecer un ranking fiable de ciudades con el IBI más alto y más bajo. Las diferencias entre municipios dependen del tipo concreto que fije la ordenanza fiscal de cada uno dentro de los márgenes legales.
Por eso, el tipo base no basta para comparar: dos capitales pueden partir del mismo mínimo legal y acabar con tipos efectivos distintos según los incrementos que hayan adoptado.
Datos necesarios para comparar capitales
Para responder con cifras, hay que reunir para cada capital de provincia:
- el tipo de gravamen urbano vigente;
- el año de la ordenanza fiscal que lo aprueba;
- la fecha en que se comprobó ese dato contra la publicación oficial;
- si el municipio aplica alguno de los tres incrementos.
Bienes de características especiales
Una ciudad con tipo urbano bajo puede tener una cuota superior si aplica un tipo diferenciado alto para este grupo, así que el tipo urbano por sí solo no define la carga fiscal del municipio.
Por qué un tipo bajo no siempre significa pagar menos
Un tipo bajo reduce la cuota solo si el valor catastral del municipio no compensa esa diferencia. Dos municipios con tipos distintos pueden tener cuotas finales parecidas, o incluso invertidas, según el valor sobre el que se aplica el tipo.
Un tipo de 0,4 % aplicado a un valor catastral alto puede generar una cuota mayor que un tipo superior aplicado a un valor bajo. Por eso, la comparación entre municipios necesita el valor catastral además del tipo.
Valor catastral medio por metro cuadrado
- El valor catastral se establece con criterios propios de cada término municipal, por lo que no es homogéneo entre municipios.
- Para comparar, divide el valor catastral de un inmueble de referencia entre su superficie construida en m².
- Compara ese resultado solo entre municipios con tipologías parecidas (tamaño, uso residencial, antigüedad).
Diferencia entre tipo nominal y cuota efectiva
| Concepto | Qué mide | Cómo se obtiene |
|---|---|---|
| Tipo nominal | Porcentaje fijado por el ayuntamiento | Dentro de los márgenes legales del BOE |
| Valor catastral | Base imponible del inmueble | Dato de la ficha catastral del inmueble |
| Cuota íntegra aproximada | Importe antes de bonificaciones y recargos | Base (valor catastral, salvo reducciones) × tipo nominal |
Revisiones catastrales que suben el valor
Los valores catastrales no son fijos. Al revisarse, pueden subir y aumentar la base sobre la que se aplica el tipo, aunque el ayuntamiento no modifique su porcentaje. Un tipo que se mantiene puede, por tanto, producir una cuota mayor en un ejercicio posterior.
¿Cómo comparar el IBI entre dos municipios?
La comparación es homogénea solo si ambos municipios calculan la cuota sobre la misma base imponible. Si los valores catastrales de los inmuebles de referencia son distintos, la diferencia final mezcla el efecto del valor con el efecto del tipo, y no se puede atribuir al tipo impositivo. Para aislar el tipo, se fija una base idéntica y se aplica a cada municipio su tipo vigente. Así, la única variable que cambia es la fiscalidad municipal.
Paso 1: fijar la base común
Elige un importe de base imponible y úsalo en los dos cálculos. El valor catastral medio de cada municipio y su efecto sobre la factura se analizan en la sección 4. En esta comparación basta con un importe de referencia fijo.
Paso 2: calcular la cuota con la fórmula
Convierte el porcentaje en decimal: 0,40 % equivale a 0,0040. Los márgenes legales del tipo urbano se detallan en la sección 2. Lo que debes comparar es el tipo final que resulta de cada ordenanza municipal.
Ejemplo ilustrativo con una base imponible hipotética de 100.000 € (cifra de cálculo, no dato real de ningún municipio):
| Concepto | Municipio A | Municipio B |
|---|---|---|
| Tipo base urbano | 0,40 % | 0,40 % |
| Capital de provincia o de comunidad autónoma (+0,07) | No | Sí |
| Transporte público colectivo de superficie (+0,07) | No | No |
| Más servicios que los obligatorios (+0,06) | No | Sí |
| Tipo final | 0,40 % | 0,53 % |
| Cuota íntegra (100.000 € × tipo) | 400 € | 530 € |
En este supuesto, la diferencia anual es de 130 €, y procede íntegramente de los puntos adicionales del Municipio B.
Paso 3: qué ajustes incluir en la comparación
Excluye las bonificaciones y los recargos de la cuota base, porque dependen de la situación de cada titular y alteran el resultado sin reflejar el tipo del municipio.
Fuente de los márgenes y de los puntos adicionales: BOE, 7 de octubre de 2026 (ficha de datos utilizada).
Bonificaciones y recargos que cambian la factura
Las bonificaciones y los recargos modifican la cuota final del IBI sin alterar el tipo de gravamen. Un mismo tipo puede dar importes distintos según la situación del titular o del inmueble, por lo que dos viviendas de igual valor pueden pagar cuotas diferentes en un mismo municipio.
| Concepto | Carácter | Qué lo activa |
|---|---|---|
| Bonificación por familia numerosa | Potestativa: el ayuntamiento decide si la aplica | Titularidad del inmueble por parte de una familia reconocida como numerosa |
| Bonificación por discapacidad | Potestativa: el ayuntamiento decide si la aplica | Condición de discapacidad acreditada del titular o de su unidad familiar |
| Recargo sobre viviendas vacías | Municipal: su existencia y criterios dependen de cada ayuntamiento | Vivienda desocupada según los criterios que fije la ordenanza municipal |
Bonificaciones potestativas: el ayuntamiento no está obligado a concederlas. Por eso, un municipio con bonificación por familia numerosa puede tener una cuota final inferior a otro vecino con el mismo tipo de gravamen, mientras que otro puede no ofrecer ninguna.
Recargo sobre viviendas vacías: es un elemento que aumenta la factura en algunos municipios. Su alcance (qué se considera vivienda vacía, desde cuándo se aplica y sobre qué porcentaje) lo define cada ayuntamiento, así que no puede darse una regla general válida para todo el país.
Plazos y documentación: la mayoría de las bonificaciones requiere solicitud expresa. Antes de dar por hecho un descuento, conviene comprobar en el ayuntamiento:
- el plazo para presentar la solicitud;
- la documentación que exige (títulos de familia numerosa, certificado de discapacidad u otros justificantes que pida el municipio);
- si la bonificación es de aplicación anual o hay que renovarla.
Dónde consultar la ordenanza fiscal de tu municipio
El tipo de gravamen que aplica un ayuntamiento figura en su ordenanza fiscal reguladora del IBI vigente. Las cifras de webs de terceros no sustituyen al texto publicado.
Pasos para localizarla:
- Boletín Oficial de la Provincia (BOP). Las ordenanzas se publican en el BOP de la provincia del municipio. Busca el nombre del ayuntamiento junto con “ordenanza fiscal IBI” y filtra por el año vigente. Si la ordenanza ha sido modificada, la versión con efectos es la publicada en el último anuncio de modificación, así que conviene revisar también esas publicaciones.
- Sede electrónica municipal. Muchos ayuntamientos publican en su sede un apartado de ordenanzas o de tributos locales, donde suele aparecer el texto y los tipos aplicables. Comprueba la fecha de la versión que estás leyendo.
- Catastro. La consulta de la referencia catastral del inmueble permite confirmar si el bien está clasificado como urbano o rústico. Esa clasificación determina qué tipo se aplica. La consulta no sustituye a la ordenanza, pero indica qué bloque de tipos debes buscar.
Para verificar una cifra, compárala con los márgenes legales publicados en el BOE. Un valor fuera de estos márgenes indica que hay que revisar el texto publicado o la versión vigente.
| Fuente | Qué contiene | Para qué sirve |
|---|---|---|
| BOP provincial | Texto publicado de la ordenanza y sus modificaciones | Confirmar la versión con efectos legales |
| Sede electrónica municipal | Texto de la ordenanza y tributos locales | Consulta rápida de los tipos |
| Catastro | Datos del inmueble y referencia catastral | Identificar si el bien es urbano o rústico |
Preguntas frecuentes
¿Qué base se multiplica para obtener el IBI de mi vivienda?
La base liquidable es el valor catastral menos las reducciones que correspondan, y es la cifra sobre la que se aplica el porcentaje municipal. Para saber qué parte de tu recibo depende del valor y cuál del tipo, revisa primero si tu inmueble tiene alguna reducción aplicada.
¿Entre qué límites puede fijar mi ayuntamiento el tipo para inmuebles urbanos?
El tipo de gravamen urbano puede situarse entre el 0,4 % y el 1,10 %. Si el ayuntamiento no aprueba un tipo propio, se aplica el tipo supletorio del 0,4 %, y para rústicos el margen legal va del 0,3 % al 0,90 %.
¿Por qué un municipio grande o capital suele tener un tipo más alto?
El ayuntamiento puede sumar puntos adicionales al tipo urbano si es capital de provincia o de comunidad autónoma (+0,07), si cuenta con transporte público colectivo de superficie (+0,07) o si presta más servicios que los obligatorios (+0,06). Puede aplicar uno, varios o todos, con un tope de 0,20 puntos en total.
